大通证券 2025年第二季度广州甲级写字楼市场回顾与展望

　　上半年，在一系列稳增长政策持续助力下，广州市需求领域恢复扩大，经济运行延续向新向好发展态势。

　　新兴市场租赁表现保持稳定

　　得益于新兴市场稳定的租赁活跃度以及新项目自用面积去化，广州甲级写字楼市场二季度净吸纳录得近9万平方米。如扣除业主自用面积去化，净吸纳约6万平方米，市场需求回归至2019年-2024年季度常态化水平。

　　今年上半年，广州甲级写字楼市场净吸纳录得近15万平方米，涵盖约50%业主自用面积去化，整体去化水平略高于去年同期。

　　主要需求行业

　　上半年，以互联网平台为代表的互联网科技类企业继续成为写字楼稳定的租赁需求来源，租赁面积占比较去年同期有所上升。

　　上半年新增供应保持充沛

　　二季度，广州市场迎来2栋优质楼宇入市，分别位于琶洲和国际金融城。

　　上半年，广州甲级写字楼市场迎来5个项目入市，共计约35万平方米，其中国际金融城和琶洲供应占比分别为70%和30%，推升广州甲级写字楼项目存量至766万平方米。

　　空置率持续上升，租金继续承压

　　受当前新增供应影响，季内广州市甲级楼宇空置率环比微升0.6个百分点，同比上升4.4个百分点至20.7%。上半年，全市甲级楼宇空置率累计上升2.7个百分点。

　　截至2025年二季度末，全市甲级写字楼净有效租金录得121.0元每月每平方米，环比下降2.6%，同比下降12.0%。上半年，全市甲级楼宇净有效租金累计下降6.2%，租金降幅较去年同期有所加快。

　　未来展望

　　在当前企业降本增效的宏观背景下，尽管新兴区域的配套设施尚未成熟，但凭借新品质楼宇且高性价比的租金优势，依旧受到租户方青睐，也因此拉开了成熟区域与新兴区域的市场表现。由于部分项目延期入市，预计今年下半年新兴市场有3个项目，近30万平方米写字楼供应待入市。如果项目均如期入市，届时广州甲级写字楼存量将超790万平方米。

　　二季度，广州市场约有20%业主方选择下调甲级楼宇租金超5%，租金下行压力不减。下半年，全市新增供应将保持充沛，短期内甲级写字楼空置率保持在约20%水平，租金仍将面临承压。